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Gutachterausschuss

Grundlagen und Aufgaben

Nach § 192 Abs. 1 Baugesetzbuch sind zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen selbständige, unabhängige nicht weisungsgebundene „Gutachterausschüsse" zu bilden, die in ihrer rechtlichen Stellung hoheitlich tätigen Behörden gleichzustellen sind. Diese Wertermittlungsgremien sind mit in der Wertermittlung sachkundigen und erfahrenen Fachleuten aus den Bereichen des Bauwesens, des Vermessungswesens, des Bau- und Grundbuchrechts, der Wohnungs- und Landwirtschaft sowie mit Vertretern der Finanzbehörden besetzt.
Dem Gutachterausschuss obliegen insbesondere folgende Aufgaben:
  • Erstattung von Verkehrswertgutachten über unbebaute und bebaute Grundstücke sowie grundstücksgleiche Rechte
  • Ermittlung von Bodenrichtwerten (durchschnittlichen Lagewerten) und sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten
  • Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung

Außerdem wirkt der Gutachterausschuss im bestehenden Arbeitskreis der Stadt Straubing an der Erstellung und Fortführung (in einem zweijährigen Turnus) des Mietspiegels mit.

Maßgeblich für die Arbeit des Gutachterausschusses ist der in § 194 Baugesetzbuch definierte Verkehrswert: „Der Verkehrswert ( Marktwert ) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Grundlage für die Tätigkeit der Gutachterausschüsse sind die Kaufpreissammlungen, die aus einer Sammlung von Grundstücksverkäufen und einer Auswertung von Einzeldaten bestehen.

„Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle an den Gutachterausschuss zu übersenden"
(§ 195 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch).
Der Gutachterausschuss bedient sich einer Geschäftsstelle; der Vorsitzende bestimmt die Richtlinien.

Die Geschäftsstelle hat die Kaufpreissammlungen

  • anzulegen
  • fortzuführen
  • und auszuwerten

Aus den Daten der Kaufpreissammlungen sind durch den Gutachterausschuss turnusmäßig - gemäß § 12 Gutachterausschussverordnung - BayGaV jeweils zum 31.12. eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl - für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln (Bodenrichtwerte, § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat die Aufgabe, die für die Richtwertermittlung erforderlichen Unterlagen bzw. Informationen zu beschaffen, die „Richtwerte" und „sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten" zu veröffentlichen und Auskünfte über Richtwerte zu erteilen.

Der Gutachterausschuss erhebt für die Erstellung von Gutachten Gebühren und Auslagen
(§ 15 Gutachterausschussverordnung - BayGaV). Die Gebühr ist in der Regel wertabhängig:

  • bei einem ermittelten Wert bis 200.000 € - 1650 €
  • bei einem ermittelten Wert bis 300.000 € - 1700 € 
  • bei einem ermittelten Wert bis 400.000 € - 1.800 €
  • bei einem ermittelten Wert bis 500.000 € - 1.900 €
  • bei einem ermittelten Wert bis 1.000.000 € - 1.000 € zzgl. 2 v. T. des Werts
  • bei einem ermittelten Wert über 1.000.000 € bis 10.000.000 € - 2.000 € zzgl. 1 v. T. des Werts
  • bei einem ermittelten Wert über 10.000.000 € - 5.000 € zzgl. 0,7 v. T. des Werts

Neben den Gebühren werden noch Auslagen erhoben.

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